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泰和泰研析|现行法规下关于人防车位的法律辨析

发布日期:2018-02-28    来源:泰和泰律师事务所  浏览次数:1131
核心提示:泰和泰研析|现行法规下关于人防车位的法律辨析
 
案例引入

2012年3月,李某与开发商签订了车位买卖合同,合同约定开发商将位于李某所在小区的106号车位出售给李某。同年8月,开发商将该车位交付给李某使用,李某按照合同约定支付了车位管理费并一直使用该车位。2015年2月,开发商以该车位为人防车位为由,告知李某该车位暂不能办理车位产权,遂与李某协商变更或者解除当初所签订的车位购买合同。李某因此将开发商诉至法院。一审法院在审理中认定,因人防车位不能办理产权,故驳回李某的诉请,部分支持其违约金请求。李某不服,上诉至二审法院。二审法院以事实认定不清将该案发回重审。现案件正在审理中。

案例思考

现代城市住宅小区中对于车位的需求不断增加,小区内一般规划用来停放汽车的车位供不应求。随着开发商对人防车位的运用,问题和纠纷随之而来。但是,在当前不论是司法实务界还是理论界,对于地下人防车位的权属问题并未达成共识、仍存较大争议。毋庸置疑,类似于李某的权属纠纷仍将继续上演,因此,想要避免此类纠纷再次发生,势必要对地下人防车位的权属问题进行厘清。

概念:人防车位释义

小区车位的分布包括以下几个部分:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。人防车位属于人防工程[1]的一部分,位于地下防空室内。根据《人民防空工程建设管理规定》,十层以上或者基础埋置深度达3米以上的民用建筑,以及居民住宅楼,按照地面首层建筑面积修建规定抗力等级的防空地下室。因为各地区人防工程建设与使用管理规定的不同,设有地下室的小区的人防车位比例也不尽相同。但值得一提的是,人防车位占据了小区地下车位的较高比例。

视角:人防车位产权归属

由于土地资源短缺和城市化建设之间的矛盾日益尖锐,如何合理开发利用城市地下空间愈受关注。无论是在理论实践中,还是在学术观点上,对于地下人防车位的权属问题都有不同的见解。经大数据筛选,根据近几年来的各地法院对人防车位案件的判决可以看出,有40.7%的法院支持了原告对人防车位的诉讼请求。其中涉及到人防车位的权属问题成为了最大的争议点。对于人防车位产权的归属,主要有以下几种观点:

1.归国家所有。《人民防空法》第2条规定:“人民防空属于国防的组成部分。”《物权法》第五十二条规定:“国防资产属于国家所有。” 济南市2013年颁发的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第三十七条明确规定:“经依法批准结建的人防工程,所有权属于国家。未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁”。据此,部分司法界人士认为人防车位是为人防工程建造的,而人防工程是国家国防建设的一部分,并且国家对于地下人防车位的规定不同于一般的车位,国家没用放弃这部分权利,所以由地下人防工程修建的地下人防车位由国家享有所有权。因此,应当由人民防空管理部门代表国家行驶所有者权利,属于国家强制配套,该类产权不能办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于业主。

2.归开发商所有。作为建筑物的实际投资人,配置人防工程是贯彻国家强制配套的规定,确因地质等客观条件限制不能修建人防工程的,开发商需按照国家和省规定标准向人民防空主管部门缴纳人防工程易地建设费。开发商是最初的建造者,依照《物权法》第三十条之规定,所有权可以依照建造的事实行为取得。成都市2000年颁布的《成都市人民防空工程管理规定》第二十一条规定:“经验收合格的人民防空工程,由建设单位按国家有关规定向房产管理部门申请办理产权登记,并将技术档案资料报人民防空主管部门备案。”从中可以看出,建设单位毫无疑问可以成为人防车位的权属所有者。房地产开发商在开发建造地下人防工程时,并没有将建设费用计算到建筑物总成本中去,所以房地产开发商拥有地下人防车位的相应权利。同时,笔者发现,司法实践中部分人防车位的产权已登记在了开发商名下。

3.归全体业主共有。依据《物权法》第七十条规定:“业主对专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利”。地下人防车位的建设应该作为小区的公共配套设施来看待,应该随同房屋的出售给业主之后而转移给业主所有。据此,如满足人防工程的建筑面积计算在公摊面积之中,开发商将建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内等条件,在房屋销售后,购房的全体业主便可以成为小区人防工程的实际投资人,依法行使对相关人防工程的管理、使用及收益权利。

4.归购买业主所有。根据《人民防空法》及《人民防空工程平时开发利用管理办法》相关规定,人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。鉴于人防车位因合法建造且开发商取得了该项物权,开发商将该车位所有权转让给业主是有权处分,业主继受取得该人防车位的所有权,受让标的物上的权利义务。

三、溯源:人防车位现状成因分析

人防车位权属争议之所以没有一个统一的判断标准,主要源于以下几个方面:

(1)法律规定不完善。目前,针对人防车位纠纷,审判活动所依据的主要法律规定为《物权法》、《合同法》和《中华人民共和国人民防空法》。根据法律的相关规定,地下人防车位的收益权是由投资建设单位所享有的,但是地下人防车位的所有权归属问题并没有得到本质上的解决。《中华人民共和国人民防空法》于1996年颁布,2009年被修订,即使进行重新修改,但对于人防工程权属问题仍没有明确规定,仅在第五条规定了“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”该条规定语义模糊,已不适用于纷繁复杂的人防车位纠纷类案件。

(2)地方性规定不一致。《江苏省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》第二条第四款规定:“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室,应当按照设计文件在实地标注,任何单位和个人不得出售。”《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》规定:“平时使用人民防空工程,应当按照规定报人民防空主管部门审查批准,并向人民防空主管部门申请办理《人防工程使用证》。平时使用公用的人防工程,使用人应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。”从江苏省和北京市的规定可以看出地下人防车位的权属由国家享有所有权,业主和房地产开发商不享有所有权属。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定,“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”从上海市的这一规定中我们可以得出,投资建设民防工程的投资者毫无疑问的拥有地下人防工程的所有权,并且民防工程的所有权可以按照房地产的有关规定进行登记。除此之外,《广州市人民防空管理规定》规定地下人防车位的所有权人是由拥有的建设用地的使用权人拥有的。《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》赋予了地下人防车位以独立的权属,房地产开发商拥有地下人防车位的所有权,房地产开发商可以将地下人防车位作为独立的产权出售。

从上述几个具有代表性的地方性规定中我们可以得出,人防车位的权属问题,目前在我国并没有统一的法律、法规形式来确定人防车位的权限,并且地方上的立法也存在很大的差异。实践中,业主和开发商之间之所以会产生矛盾,其中地下人防车位权属不能实行登记并且公示是其中的主要原因。在这种形势下各地方处理人防车位的纠纷就比较不一,因此,当前亟须制定有关人防车位权利归属的统一法律、法规。

(3)当事人诉求不同。经查阅部分人防车位纠纷类的案件,不同当事人对人防车位诉求不一,经梳理主要存在以下几方面:一是要求解除合同,赔偿违约金;二是要求继续履行合同,并办理产权过户;三是要求变更合同内容,改签为租赁使用权合同等等。针对不同的诉请,法官在行使裁量权的时候,得出的结论定然不同。因此司法实践中,当事人打官司的目的到底是为了在现有法律框架下持续使用人防车位,还是为人防车位“正名”?这将成为案件胜败的关键所在。

(4)行政行为干涉。部分地区因立法原因,由人防办直接出面要求房管局暂缓办理人防车位的产权登记,有的暂缓时间已达十年之久,这种避重就轻的方式违反了《行政法》依法行政的原则,使得大量人防车位的权属无法确认,不利于社会经济的正常运行,更加容易激化权属争议矛盾。

四、结语:现实主张权利的指引

由于人防工程改造的车库涉及人民防空的国家利益、公共利益等,使得地下人防车库的权属问题变得十分复杂。法律的缺失和滞后,地方性法规的千差万别,使得在司法实践中难以形成统一的法律法规形式来确定人防车位的权限。明确人防车位的权属问题,对于社会生活矛盾的解决,法律的体系完善都是势在必行的。

最后,话题回到我们引文的案例。签订车位买卖合同往往会发生在车位交付之前,我们一开始取得的仅仅是一个车位编号,谁也不能保证这个编号对应的位置是否为人防车位。那么,如果我们恰好是李某,如何争取我们的人防车位权益呢?笔者提出以下几点个人观点:

1.坚持合同有效性。《人民防空法》并没有对人防工程权属即人防车位权属做专门的规定,对人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。同时,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条的规定:“人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此,地方性法规在规范性质上属于管理性规定而非效力性规定。只要业主与开发商签订的合同是双方真实自愿的意思表示,没有违背相关法律规定的,那么买卖合同就是受到法律保护的。开发商无权以地方性规定作为人防车位不能进行交易的抗辩理由。

2.权利主张适当性。根据笔者前文所提到的,各地在对于人防车位权属上规定各不相同,大部门地区并没有直接规定人防车位的权属问题,而是以“谁投资谁受益”模糊了所有权的归属。因此,在现有法律规定下,要主张办理车位的产权,我们还需要实际考察各地区是否已落实人防车位的大产权。如大产权被禁止办理到开发商名下,那么我们始终坚持要求分户产权将可能面临竹篮打水的尴尬境遇。

3.违约请求的必要性。面对人防车位不能及时办理产权的情形,与开发商前期签订买卖合同中关于违约责任的约定尤为重要。违约请求权作为救济权,能减少当事人所受到的损失,因此谨慎审查合同签订时对于违约责任的约定,诉讼阶段积极主张违约责任的赔偿是合同纠纷类案件的必备认识。

4.适时调解的重要性。诉讼风险是每一个案件不可避免的。胜券在握不是每一个案件最后的必然结局。因此,在人防车位纠纷问题处理上,笔者认为适时调解尤为重要。通过法院搭建与开发商协调的平台,双方另行协商购买产权车位,同时协调好必要的费用支出承担问题,这样不仅仅能够减少诉讼成本,同时能从根本上平息纷争,实现双赢。当然,如果坚持继续使用原有车位,那么及时变更诉讼请求,与开发商签订二十年的车位租赁合同,也不失为一种有效的解决方案。

 
作 者:付强   律师(成都办公室)

业务领域:金融证券、公司并购重组、公司商务、房地产等

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