《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》 （以下称《物权法解释（一）》）已经最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行。《物权法解释（一）》共二十二条，主要以物权法总则为解释对象，对不动产物权登记、预告登记、特殊动产的转让、发生物权变动效力的法律文书的范围、按份共有人优先购买权、善意取得等制度进行了明确。现律师根据该解释的内容，就《物权法解释（一）》中对物权法的解释和明确的内容做出如下解读和提示。
一、明确因不动产物权的归属等产生争议所引起的诉讼，属于人民法院的受理范围
司法解释规定：第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
关联法条：《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
解读与提示：在《物权法解释（一）》颁布前，根据《物权法》的十六条、十九条的规定，对于因真实权利人与不动产登记簿记载的事项不符所引起的诉讼，有些法院会认为，在不动产登记错误的案件中，申请更正登记系审理该类案件的前置程序，进而要求当事人先通过提起行政诉讼申请更正登记。但在一些案件中，当事人既对物权归属存在争议，对不动产登记行为合法性也存在疑义的，则需要通过分别提起民事诉讼和行政诉讼维护自己的权益，但这类案件往往比较复杂，可能出现一个审判需以另一审判结果为审理依据的情形，物权归属和不动产登记行为之间可能存在交叉，这时就需要中止一个诉讼程序，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属的尴尬局面。而《物权法解释（一）》明确了“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”，因不动产物权归属的争议不再需要当事人先行提起行政诉讼，不把不动产物权登记仅仅理解为国家对不动产物权关系进行的干预，能够有效减轻当事人的诉累。
二、限定预告登记后，不动产物权人处分不动产物权的行为的范围
司法解释规定：第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二 十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
关联法条：《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
解读与提示：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他引起不动产物权变动的协议，为保障将来物权的实现，而向登记机关申请预告登记。但预告登记并不等同于物权登记，其登记的并不是当事人的物权，而可以把其看作是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。例如，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，防止“一房二卖”。《物权法》对预告登记制度进行了原则性的规定，从文义解释来看，在权利人进行预告登记后，不动产物权人对该不动产物权的处分行为均不发生物权效力。而物权分为所有权和他物权，他物权中又存在用益物权和担保物权，其下还有建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、质权、留置权等分类，处分行为的范围较为广泛，若均予以限制，则不利于兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡。《物权法解释（一）》对处分行为限定为“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的”行为，明确了预告登记后，不动产物权人不得进行的处分不动产物权的行为的范围。
三、进一步贯彻物权变动与原因行为的区分原则
司法解释规定：第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
关联法条：《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条第二款 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
解读与提示：根据《物权法》第十五条，我国采用的是物权变动与原因行为的区分原则。原因行为主要指引起物权变动的债权行为，例如买卖合同、抵押合同等；物权变动则是指根据这些原因行为而进行了产权过户、抵押权登记等事实，即债权行为是引起物权变动的原因，物权变动是债权行为的结果。在《物权法》版布前，并未厘清物权变动与原因行为是合一还是区分，物权行为和债权行为的关系较为混乱，《物权法》通过第十五条明确了物权变动不影响基础的债权行为的效力，将物权行为和债权行为严格区分开来，将合同的生效与物权变动的生效截然"区分"开来。该解释继续贯彻了物权变动与原因行为的区分原则，债权消灭不受物权变动的影响，仅受债权行为本身是否合法有效的影响，有利于纠正实践中混淆原因行为的生效和物权变动的生效的错误做法。
四、完善特殊动产转让规则，凸显登记对抗主义
司法解释规定：第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
关联法条：《物权法》第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
解读与提示：根据《物权法》的相关规定，原则上，将交付作为动产物权变动和对抗的要件，将登记作为不动产物权变动的要件，主张动产交付生效对抗主义和不动产登记生效对抗主义。但对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，交付仅能产生物权设立、变动的效力，并不能产生对抗善意第三人的效力，该类特殊动产必须登记后才产生对抗效力。即对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，《物权法》采用的是登记对抗主义的原则。一般情况下，船舶、航空器和机动车等特殊动产采用登记对抗主义，未经登记，不得对抗善意第三人。但在该解释颁布后，受让人支付对价并交付、占有该特殊动产时，即使未经登记，受让人作为特殊动产的所有人也能够对抗转让人的债权人。
鉴于《物权法》对特殊动产采取的是登记对抗主义，当转让人将特殊动产交付给受让人时，该动产的物权则发生转移，若转让人是无处人权人时，无处分权人将特殊动产转让给受让人的，受让人善意且支付合理对价的，则应当认定其为善意取得。《物权法解释（一）》则通过第二十条重申了登记对抗主义，转让人将特殊动产交付给受让人即被认定为完成了交付手续，而无需登记，保障了无权处分人处分特殊动产时受让人的权利，与《物权法》规定的特殊动产登记对抗主义一脉相承。
五、明确规定导致物权变动的特殊形式及范围
司法解释规定：第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
关联法条：《物权法》第二十八条至第三十条。
解读与提示：《物权法》第二十八条至第三十条规定了几种引起物权变动的特殊形式，包括法律文书或者人民政府的征收决定、继承或者受遗赠及事实行为成就。前述三种特殊行为将直接引起物权的变动，该变动不受动产交付生效主义和不动产登记生效主义的影响，自三种行为生效时物权即发生变动。在这三种情形下，物权系由于法律的明确规定发生变动。《物权法司法解释（一）》通过第八条明确了因法律文书或者人民政府的征收决定、继承或者受遗赠及事实行为成就导致物权变动的特殊情况下，即使未完成交付或登记手续，权利人则已经依据法律的明确规定而享有物权，并且能够依据《物权法》第三十四条至第三十七条的规定保护其物权。
但是，《物权法》第二十八条只是笼统的阐述了因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定可以直接导致物权的设立、变更、转让或者消灭。而人民法院、仲裁委员会的法律文书内容非常广泛，若不对其进行明确和限定，则可能导致法律文书之间出现冲突的情形。故《物权法司法解释（一）》通过第七条明确了能够导致物权的设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围，对法律文书的内容明确限定为判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，避免出现各类法律文书都被认定为能够导致物权变动的混乱局面。
六、完善共有份额转让及优先购买权制度
司法解释规定：第九条至十四条
关联法条：《物权法》第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
解读与提示：关于共有人转让共有份额及其他共有人的优先购买的规定，《物权法》仅通过一个条文进行了原则性的规定，在司法适用上存在一定的难度。故本次司法解释通过共计六个条文对按份共有人转让份额及其他共有人的优先购买权进行了较为详细的规定。
首先，《物权法司法解释（一）》第九条对按份共有人的优先购买权的除外情况进行了规定，即因继承、遗赠等原因发生共有份额变化时，其他共有人不能主张优先购买权，共有人的法定优先购买权要让位于继承、遗赠等原因导致的共有份额变化，被继承人的权利优先于共有人的优先购买权。
其次，《物权法司法解释（一）》第十条对优先购买权的前提——“同等条件”的判定进行了明确，即应综合转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
第三，《物权法司法解释（一）》第十一条对优先购买权的行使期间进行了非常详细的规定，分不同情形对行使期间进行了明确规定，为司法使用提供了明确而具体的依据。
第四，《物权法司法解释（一）》第十二条对不符合优先购买权的行为进行了列举，根据该条第一款的规定，超过行使期间和对“同等条件”作出实质性变更的均不得请求享有优先购买权。在法律明确规定了权利行使期间的前提下，其他共有人在行使期间内未做出购买的意思表示或者在行使期间内做出实质性变更的意思表示，均足以说明其没有购买共有份额的意思表示。根据该条第二款的规定，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的共有人也能请求按照同等条件购买共有份额。因为其仅仅了请求撤销转让人与受让人的转让合同，并未提出自己要购买共有份额的明确表示，故不能仅仅因其对转让人与受让人的转让合同的异议而损害转让人与受让人合法的合同利益。
第五，《物权法司法解释（一）》第十三、四条对存在两个以上的按份共有人想要购买共有份额的情况进行了规定，能够有效的指导实践中对此类争议的处理。
七、完善善意取得制度，明确善意取得中“善意”的含义及证明责任
司法解释规定：第十五条至第十九条。
关联法条：《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
解读与提示：善意取得制度是《物权法》中一项非常重要的制度，但由于其仅通过三项原则性的表述对善意取得的条件进行了规定，导致在司法实践中对善意取得认定的难度较大，并且对各项条件都存在很大的争议。《物权法司法解释（一）》通过较多篇幅对善意取得的三项条件均进行了解释，为法院审理该类案件提供的较为明确的依据。
首先，对“善意”的含义进行了规定，将“善意”界定为“无重大过失”，通过公示公信原则和交易习惯两个方面对“无重大过失”进行了说明，将有效的异议登记、有效的预告登记和登记薄作为认定不动产受让人知道转让人无处分权的情形之一，充分体现了《物权法》公示公信原则的精神。并且，该司法解释明确了关于“善意”的举证责任，受让人无需自证其为善意，而需要真实权利人举证证明受让人不构成善意，此也是“谁主张谁举证”原则的体现。
此外，《物权法司法解释（一）》第二十一条，对可能推定为非“善意”的两种情形进行了列举。即在转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效或存在法定事由被撤销时，受让人不适用善意取得。因为在转让合同存在前述法定无效和被撤销事由时，受让人较难被认定为善意，故虽然《物权法》采用物权变动与原因行为的区分原则，但在存在前述法定无效和被撤销事由时，受让人将被推定为非善意，不适用善意取得。
其次，对受让不动产或动产的条件进行了登记，限定为必须是已经“完成”了不动产登记或动产的交付，并且明确了交付的生效时间。
再次，对“合理价格”的认定标准进行了明确规定，区分“应当”考虑和可以“参考”的因素，应当进行考虑的因素包含标的物的性质、数量以及付款方式等，可以进行参考的因素有市场价格以及交易习惯等。
总的来说，从条款的具体内容来看，《物权法司法解释（一）》主要明确了不动产物权的登记、共有人优先购买权、善意取得三大实践中发生争议较大的疑难问题，明确了法律适用条件，有利于更好的指导司法实践。从条款所体现的基本原则来看，该解释的诸多条款贯彻了《物权法》建立起来的登记对抗主义、物权变动与原因行为区分原则的精神，为我国《物权法》体系的建立与完善夯实了基础。
钟俊芳，泰和泰律师事务所合伙人，毕业于西南政法大学，法学硕士。钟律师一直致力于房地产、建筑、公司商务、投融资等业务方向的研究，擅长商务谈判、项目论证，对投资、融资、并购、资产重组等领域中的法律风险具有较强的把控能力，能为客户建立有效的法律风险防范机制。
主要执业领域：房地产、建筑、公司商务等。
办公地点：成都
游中康蓥，泰和泰律师事务所律师助理，毕业于四川大学，法学硕士。
主要执业领域：公司商务、企业风险控制、房地产等。
办公地点：成都
再次，对“合理价格”的认定标准进行了明确规定，区分“应当”考虑和可以“参考”的因素，应当进行考虑的因素包含标的物的性质、数量以及付款方式等，可以进行参考的因素有市场价格以及交易习惯等。