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泰和泰研析|大型营业性场地租赁合同法律风控要点

发布日期:2018-08-31    来源:泰和泰律师事务所  浏览次数:473
核心提示:泰和泰研析|大型营业性场地租赁合同法律风控要点
 

大型营业性场地因租金数额高、履约时间长、涉及的诸如消防等在内的强制性管理规定较多,是商超、电影院等公司最重要的合同之一。在实际履约过程中,承租人因投入的装修等成本较高,在出现履约纠纷时,承租人往往难以“调头”,不得不与出租方沟通协调解决,此时,约定清晰、完备的租赁合同在维护自身权益时就显得极为重要。笔者在为某大型国企提供常年法律服务的过程中,其旗下因租赁合同发生的纠纷几乎占据其所有纠纷数量的一半以上,在总结导致这些纠纷的原因后,笔者不揣简陋,就大型营业性场地租赁合同的核心法律条款作如下总结,与大家共同探讨。

一、关于保证金条款

按行业惯例,开发商往往在商业综合体修建之初便开始招商,其目的一是为了缩短招商期限、尽快开业,二是针对某些承租人具有特殊要求的场地能够提前按照承租人的要求进行房屋的修缮及消防报建等。类似于商超、电影院等大型的场地,开发商便需要在房屋修建过程中按照承租人的要求施工,开发商为保证自己的利益,防止承租人违约,便在租赁合同中约定一定数额的保证金。该笔保证金则构成了承租人在项目前期的最大风险,若出现开发商“跑路”等情形,则该笔保证金将难以追回。要帮助承租人规避该风险,笔者认为可以要求开发商提供相应的担保或保函,在出现“跑路”或“烂尾”时,使得承租人可以追回上述款项。

二、关于计租面积的确定

面积作为计算租金及物业管理费的依据,在租赁合同中具有重要地位。一般而言,在签订合同时,由于场地尚未建成或其它原因,在合同中并未约定准确的租赁场地面积,容易导致交房后对面积大小产生争议。特别是在电影院场地的租赁中,机房的夹层等是否算入租赁面积,多有争议。故针对面积条款的风险规避,首先应当约定清楚计租的依据,其次,设置误差比例的上限,若实际面积少于合同约定的面积,则应当调整租金,若超过约定面积,则不增加租金。因影院或商超的面积一般较大,故上述比例建议控制在1%的误差范围内

三、关于项目的营运主体

在影院或商超等大型场地的实际运营过程中,往往是成立项目公司来负责具体的运行,但由于签订租赁合同时项目尚处于前期,大多数时候项目公司并未成立,只能先以总公司的名义与出租人签订合同,由此便造成项目场地租赁合同的主体与实际项目运营的主体不一致的尴尬,带来了一系列的不便。若总公司此时要求出租方变更合同主体,出租方可能存在拒不变更主体或要求总公司承担连带责任的情形,这对于项目的运行或总公司而言,无疑是加大了风险。基于此,为规避上述风险,笔者建议在租赁合同签订之初,便应当在合同中约定成立项目公司后应将租赁合同的主体变更为项目公司,或者通过预约+本约合同的结构来达致上述目标。

四、关于免租期及租金的调整

1、关于免租期的约定。一般而言,新开业的综合体项目均会在租赁合同中设定一定期限的免租期,以提升承租人的经营能力。但在实践中,特别是在组团式的商业综合体中及以面积计算开业比例的商业体中,计算开业比例(免租期的重要参考因素)所依据的范围则并不明确,由此导致开发商与承租人对计算方式的不同理解,从而导致纠纷。针对这一情形,笔者建议单独设置免租期条款,就计算方式、依据等做明确约定,以便消弭纷争。

2、关于租金调整的约定。在租赁合同中的租金部分,一般而言采取保底租金与营业收入一定比例二者间较高的部分为实际租金,这一设置有助于降低通胀给开发商带来的损失。进一步,在保底租金部分,开发商还会采取保底租金逐年递增的策略。但这一逐年递增的约定有时容易出现约定不明的情形。例如,“保底租金在三年后每年增加5%”,这一约定将会导致计算基准的模糊,即递增是在最初的保底租金数额上还是在前一年的数额上递增。因租金数额总体较高,故厘清这一约定,较为重要。

此外,鉴于影院与商超等场所的装修成本高,一旦破产则损失较大,同时因为两类项目引流能力较强、开业周期较长,在综合体中具有重要地位,这也决定了承租人与开发商“紧密”的关系,故在因市场的变化导致的项目运营困难,承租方事实上有争取暂时调整租金数额的空间。故此,笔者建议在租赁合同中约定当市场出现低迷、持续性亏损的时候,承租人有权要求开发商调整租金,以便于提升经营能力,使项目得以继续运行。

五、关于消防报批

影院或商超等大型场所,因人流密集,在消防上有较为严格的要求。故在租赁还未修建完成的场地时,建议明确消防许可的报批责任,同时要求出具全套文件,将这一部分内容明确约定为交付标准。若租赁已建成房屋,则应当审核其房屋的用途、消防许可、主管部门的日常核查等资料的完备性,并约定清晰因消防导致无法营业的损失分担,以便于规避风险。

六、关于出租方擅自提升租金

因开发商修建房屋的周期较长,在房屋修建完成后的市场租金状况与协议时的租金状况可能存在较大差异。此时,开发商有可能单方面要求提高租金,在遭到拒绝后,为达到提高租金的目的而故意拖延交付租赁物,迫使承租人解约。为了规避这一风险,建议对延期交付约定较为严格的违约责任,同时明确要求出租方不得单方提高租金,否则需承担违约责任。

七、关于场地内部分区域的转租

一般而言,类似电影院或商超等场地的承租方均会将场地内部分区域出租给其它主体进行经营用于提升收益,如影院内的娃娃机、游戏机等。但这一行为可能会因为开发商不同意而无法进行,故建议在合同中明确约定承租方具有上述权利,以便取得主动权。

八、关于履约的期限

任何行为都是发生在一定时间点或期限内,若无明确的期限约定,则合同的约束力将会大大降低。而大型场地一般租期较长,履约中双方各自的行为风格势必对另一方产生较大影响。为了提升效率,故建议在合同中针对每一项义务的履行或权利的行使均设置时间期限,这样有助于减少沟通成本,提升履约效率,一定程度上也可以减少纠纷的发生。

结语

大型场地的租赁合同的要点实在太多,限于篇幅及笔者的能力,仅能就其中重要条款作一总结。而就合同风险的防控而言,仅有结构合理、内容完备的合同尚不足以完全规避合同风险,合同风险的规避还需要在合同履行过程中及时了解履行状态、保存搜集相关证据、出现问题及时有效解决等方面努力。

 
作 者:胡彪 律师
业务领域:合规风控、公司商务、政府法务等
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