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泰和泰研析|购房者未付清房款时房屋被查封,开发商的应对之策

发布日期:2018-10-11    来源:泰和泰律师事务所  浏览次数:360
核心提示:泰和泰研析|购房者未付清房款时房屋被查封,开发商的应对之策

【基本案情】

2013年3月,购房者A与开发商B签订了《商品房买卖合同》及其补充协议(以下统称为“买卖合同”),购买B开发的某商品房(以下简称为“商品房”)一套。买卖合同约定分期付款,买卖合同签订当日A应支付第一期购房款(总价款的30%),于2013年5月支付至总价款的50%,……。****年**月**日,B就上述买卖合同为A办理了商品房预售合同网签备案手续,B于****年**月取得了该商品房的初始产权登记。

A于合同签订当日支付了第一期购房款,其后因经济原因,一直未支付。A至今未支付剩余房款,B公司至今未交付该房屋,买卖合同至今未解除。

****年**月**日,成都市某法院应执行申请人C的申请,以A作为被执行人而查封了该商品房。

就上述基本案情,开发商未能收取全部购房款、房屋被另案查封(可能会被执行),开发商应如何处理呢?开发商如何破解当前困局呢?基于该案情,结合现行法律规定以及部分判决、裁定的认定,简要分析如下。

一、基本法律状态分析

(一)人民法院有权预查封购房者办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋

案涉商品房初始产权虽登记在开发商名下、开发商仅为购房者办理了买卖合同备案登记,但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”规定,人民法院有权查封购房者办理了商品房预售合同登记备案手续的商品房。

预查封并非正式查封,根据上述通知第十六条规定,案涉商品房权属在预查封期间登记在被执行人(购房者)名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

(二)开发商有权基于初始登记所有权提出案外人异议

如上所述,人民法院对案涉商品房的查封为合法查封,但案涉房屋初始产权登记在开发商名下,在不动产权登记至买受人名下之前,开发商仍享有该房屋的所有权。如此,开发商可基于最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》(法释〔2008〕13号)第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。”规定,针对查封案涉商品房的案件向查封法院提出案外人异议申请。

二、关于案外人异议的分析

基于基本案情介绍,若开发商B提出请求解除对商品房查封措施的案外人异议申请,司法实务中存在两种(或以上)不同的处理结果:

一种支持开发商的异议申请。该类观点认为,购房者未支付全部购房款(仅支付30%)、开发商未实际交付给购房者,商品房产权登记人仍为开发商,未发生所有权转移,因此,开发商的异议足以排除执行,进而支持开发商的异议申请。

另一种驳回开发商的异议申请。该类观点认为,法院基于法律法规规定对商品房进行查封,属于合法有效查封,开发商虽拥有房屋的初始登记产权,但不足以对抗法院依法做出的执行措施,因此驳回开发商提出的执行异议申请。

本人赞同第一种观点。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”规定,在尚未办理不动产权属登记的情况下,房屋初始登具有确定产权的效力,开发商系该房屋产权所有人。商品房买卖合同的备案登记不产生权属确认的效果,仅为物权期待权,开发商仅在满足买卖合同约定的情况下为购房者办理不动产权属登记。因此,开发商基于对房屋拥有所有权而提出案外人异议,足以对抗仅拥有物权期待权的购房者,该异议理应被支持。

三、针对轮候查封的处理建议

若案涉商品房被多个法院、多个案件查封,不建议开发商同时提起异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第二十八条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十九条“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”、第二十条“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;”规定,若在先的查封措施尚未解除,轮侯的查封尚未发生实际查封的法律效力,对房屋的物权不会产生实质影响,法院普遍会因此驳回开发商针对轮侯查封提起的案外人异议申请。为节约开发商的诉讼资源,不建议针对轮侯查封措施提出案外人异议。

鉴于未结清购房款的房屋被购房者的其他案件查封是开发商普遍面临或很可能遭遇的问题,建议开发商在理清权属关系的基础上,针对查封房屋的时间先后顺序提起案外人异议,有效地维护自身合法利益。

作   者:刘相玲 律师
业务领域:金融、公司商务房地产开发等


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